【实战升级第四期】轻松“收租”：REITs在资产配置中的作用

穿着人字拖，手里盘着一大串钥匙，慢悠悠地晃到单元楼里收租，从一层收到八层......

你是不是也想过这样的“包租公”、“包租婆”的生活呢？说出来你可能不信，小夏还真是个“包租婆”。

不过，小夏既没人字拖，更没一大串钥匙，只是持有一些REITs产品，每年也有稳定的“租金收入”。

投资门槛低+强制分红，REITs大有看头

那么，REITs究竟是什么呢？

它的全称是Real Estate Investment Trust，也就是“不动产信托投资基金”。说简单点就是，大家一起募资买一幢可以出租的房子、或者产业园区等不动产，然后根据各自出资的比例，长期分享租金带来的收益分红。

在目前国内上市的公募REITs中，投资的底层资产可以细分为园区、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、水利设施这8大类，选择是比较多的。

（截至时间：2024/12/9）

不过你可能会想，投资不动产，是不是要像短剧里的霸总一样，动不动就是几千万、上亿才能参与？

其实，REITs的投资门槛很低，钱多的，投一个亿当然没问题；钱少的，10块钱也能投，让咱普通人也能参与到不动产的投资和分红里，轻松当上“房东”。

虽说REITs会分红，可对方会不会是个铁公鸡，十年都不分一次红呢？

放心吧，公募REITs有强制分红机制，每年要强制性地将可分配收益的至少90%进行分红。

据Choice数据，从2021年6月国内首批REITs上市，截至2024年12月9日，短短3年时间，全市场REITs累计分红近159亿。比如华夏和达高科REIT，2023年一共分红3次，累计可供分配金额约6294.1万，实际分红6293.5万，实际分红比例高达99.99%。

这就是小夏配置REITs的一个原因，强制分红机制使得REITs能为我们提供稳定且可持续的分红现金流。

多元化资产配置

不过，小夏持有REITs，更多是从资产配置角度来考虑的。

大家都知道，小夏特别注重资产配置，而资产配置的核心就是通过降低各类资产的相关性，使得整个资产的波动性降低，同时又能保留长期应有的收益。

由于REITs投资的主要是不动产领域，与房地产除外的股票、债券、大宗商品相关性比较弱，走势相对独立。

华泰研究据2021年10月至2023年2月期间的月收益率计算的相关系数矩阵，发现中国公募REITs与其他资产种类相关性确实比较低，整体而言，REITs与大盘股和债市成正相关，与小盘股、商品和黄金负相关。

（资料来源：华泰研究，基日为2021年9月30日，截至时间：2023/2）

所以呢，小夏在构建投资组合时，把REITs装进组合篮子里，这样能降低资产组合的相关性，分散风险，平滑组合波动。

REITs波动大，适合长期投资

要注意哦，公募REITs是封闭式运作，封闭期短的也要20年，长的99年。

小夏刚看到封闭期动辄几十年起步时，也震惊到了，但很快也理解，毕竟是把钱实打实地投进实体项目中去了，项目盈利周期也比较长，就无法应对投资者短期内频繁的申赎，否则今天募集到1个亿，明天投资者集中赎回9999万，可就耽搁项目的正常运营了。

小夏还了解到，虽然封闭期内无法赎回，但可以从场外转到场内，也就是转到二级市场上进行卖出。

也就是说，投进去的钱，不用真的等到20年、99年之后才能拿回来，转到二级市场上后，就可以像卖股票、或者ETF一样卖掉它了。当然，我们也可以在二级市场上买入REITs基金。

小夏有些REITs也是在二级市场上买入的，说实话，波动性还是比较大的。

因为REITs的流通盘比较小，目前成交金额靠前的产品，日均交易额也就1亿左右。因此，不需要太大的资金体量 ，就能撬动不小的涨跌幅，要是跌个4%、5%，也够肉疼的。

所以，REITs还是适合有一定风险承受能力的小伙伴去配置哦。

总的来说，REITs属于一种另类资产，独特的强制分红机制，使得它能为我们提供稳定的分红，体验下霸总四处收租的快乐。同时，它和其他资产相关性较低，在资产组合里可以起到较好的分散风险效果。但它的波动也比较大，能承受一定风险，再考虑上车哦。